La loi du 15 octobre 2025 (simplification du droit de l’urbanisme) introduit le nouvel outil des opérations de transformation urbaine, avec l’objectif d’accélérer la transformation des tissus existants. De quoi s’agit-il ?

Un nouvel outil d’aménagement opérationnel a vu le jour dans le cadre de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement fin 2025 : l’opération de transformation urbaine (OTU). Le législateur entend grâce à elle « favoriser la requalification du bâti existant, optimiser l’utilisation de l’espace urbain et soutenir la mixité fonctionnelle ».

Un outil au service de la mise en œuvre d’une OAP dédiée à l’évolution du bâti existant

L’OTU est directement liée à une évolution des documents d’urbanisme. La loi introduit la possibilité pour les plans locaux d’urbanisme de définir des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) dédiées à l’évolution du bâti existant.

Ces OAP visent à planifier la transformation de quartiers entiers. Elles peuvent porter sur la densification des tissus pavillonnaires, la requalification de zones d’activités ou l’introduction de nouvelles fonctions dans des espaces monofonctionnels. Elles doivent intégrer l’ensemble des enjeux induits par ces transformations : besoins en stationnement, en mobilité, en réseaux et en équipements publics, ainsi que les exigences de qualité urbaine, architecturale et environnementale. L’OTU constitue alors l’outil de mise en œuvre de cette OAP. Elle permet de traduire ces orientations en actions concrètes à l’échelle opérationnelle.

La mise en œuvre de l’OTU

L’OTU est créée par une délibération de la collectivité compétente, commune ou établissement public de coopération intercommunale. Cette délibération fixe les éléments structurants de l’opération : son périmètre, sa durée, ses objectifs, ainsi qu’un programme prévisionnel de constructions, de démolitions et d’aménagements. Elle comporte également une estimation financière et précise les modalités de concertation avec le public.

L’OTU ne constitue pas une opération d’aménagement intégrée. Elle définit un cadre d’action (comme une OPAH ou une ORT), dans lequel peuvent s’inscrire des interventions variées. La collectivité peut, dans ce cadre, confier tout ou partie des actions à un opérateur.

L’OTU traduit ainsi une évolution du rôle des collectivités dans la production urbaine. La collectivité n’est plus seulement maître d’ouvrage ou concédant d’une opération : elle devient coordinatrice d’un processus. Elle définit un cap, organise la concertation, accompagne les acteurs privés et assure la réalisation des équipements publics nécessaires. Le projet urbain devient une trajectoire évolutive et sa mise en œuvre repose fondamentalement sur une dynamique continue d’ajustement et de négociation.

Un outil adapté aux tissus existants

L’OTU est conçue pour intervenir dans des contextes où la transformation repose sur des acteurs multiples et où la maîtrise foncière est partielle. Deux types de territoires sont particulièrement visés.

Les quartiers d’habitat individuel

L’enjeu est d’organiser une densification maîtrisée, fondée sur des initiatives privées telles que les divisions parcellaires, les extensions ou les opérations groupées. L’OTU permet de coordonner ces initiatives et d’en garantir la cohérence d’ensemble.

Les zones d’activité économique

Ces espaces, souvent vieillissants ou sous-utilisés, nécessitent des transformations progressives. L’OTU permet d’accompagner leur requalification, d’introduire de la mixité fonctionnelle et d’organiser la mutation des usages sans recourir systématiquement à une opération d’aménagement intégrée.

De nouveaux leviers réglementaires associés

La création de l’OTU s’accompagne d’évolutions réglementaires. Les règles relatives aux lotissements sont par exemple assouplies afin de permettre leur adaptation plus rapide : une majorité allégée des colotis peut désormais autoriser la modification des documents de lotissement pour rendre possible les transformations envisagées.

Des dérogations sont également prévues en matière de stationnement et de densité. Les projets réalisés dans le cadre d’une OTU peuvent bénéficier d’adaptations des règles de hauteur, d’emprise ou d’obligations de stationnement.